Inchiesta
Svendopoli, parlano i professionisti del mercato degli
immobili. Matteo Corsini è il presidente della
Corsini Houses & Real Estate ltd., società
che si occupa di acquisti e vendite che opera con
tutti i principali Fondi immobiliari nel mondo. La
Corsini Houses è la stessa società cui,
nel 1998/99, venne affidato il compito di vendere
gran parte dei ristrutturati appartamenti di Botteghe
Oscure, storico palazzo sede del Pci e poi dei DS:
riuscì a far ottenere ai proprietari un valore
di circa 12 milioni al metro quadro, anziché
i 5 indicati dalle perizie. Come dire: quando si devono
fare gli affari propri, in taluni ambienti di sinistra,
non ci si accontenta e, giustamente, si cerca di ottenere
il massimo come appunto è accaduto. Invece,
se c'è di mezzo lo Stato, le cose sembrano
cambiare, soprattutto se gli inquilini nonché
potenziali acquirenti a prezzi scontatissimi sono
personaggi da trattare in maniera speciale.
"Siamo intenzionati a contattare il Ministero
del Tesoro per proporre, se ci è concesso a
nome di tutta la categoria, una soluzione al problema
di svendopoli".
Corsini ritiene che l'idea del Ministero (che contempla
i professionisti dei Fondi Immobiliari: i quali, come
ben noto, operano per conto delle banche) sia buona
ma non risolutiva. "I Fondi Immobiliari - spiega
- non possono realizzare la giusta cifra sul valore
dell0immobile venduto che, per divenire appetitoso,
deve garantire almeno il 7/8% annuo sull'investimento".
Gli immobili di svendopoli non soddisfano questa esigenza?
"No, perché trattandosi essenzialmente
di appartamenti quasi tutti abitati da diverso tempo
e non facilmente liberabili, non sono in grado di
permettere simili renditi: la locazione in corso abbatte
questa capacità almeno del 3%".
La strada, imboccata dall'esecutivo, quella della
"cartolarizzazione" (vendere alle banche
per incassare in fretta sia pure a un prezzo inferiore
a quello di mercato) non convince, a meno di concedere
sconti fiscali agli stessi Fondi controllati dalle
banche, sconti che però di fatto annullerebbero
il maggior ricavo rispetto a una vendita agli attuali
inquilini. Si parla di uno sconto d'imposta al 6%,
contro il 25% previsto sulla plusvalenza eventualmente
realizzata dai Fondi: ciò produrrebbe oggi
entrate cospicue ma un domani minore gettito fiscale.
Inoltre la "cartolarizzazione" è
una strada che si percorre quando gli immobili sono
gravati da ipoteche. Ma gran parte di quelli di svendopoli
non ricadono in questa tipologia. Dunque, se la cartolarizzazione
non è il massimo, come evitare di regalare
immobili e nello stesso tempo ottenere rapidamente
i quattrini che il Tesoro ha necessità di incassare?
Corsini ha un'idea, che è poi la proposta che
invierà a Tremonti. "Il ministero dovrebbe
farsi promotore di una modifica normativa: cambiare
la disposizione secondo cui gli sconti sugli immobili
in vendita si possono spuntare se ad acquistare sono
le cooperative". In che modo? "Stabilendo
che i singoli inquilini, e non le sole cooperative,
possono ottenere una corposa buona uscita, oppure
uno sconto sulla vendita a loro stessi dell'immobile
della misura del 25% del vero valore di mercato del
bene. Valore vero, non è certo quello stabilito
da Nomisma che si è basata su rogiti che ,
notoriamente, evidenziano i valori di rendita catastale
più bassi di quelli effettivi. Così
procedendo si otterrebbero appartamenti vuoti, perciò
più preziosi da vendere, oppure si consumerebbe
la vendita al diretto occupante senza sconti assurdi
e ingiustificati con un danno all'erario. E poi….".
Poi? "Il ministro dovrebbe prendere contatto
con le 50.000 aziende immobiliari sul territorio,
proponendogli un prezzo minimo di vendita sul quale,.
Se avvenisse la transazione, potrebbero spuntare la
commissione". Prezzo minimo? "Esempio: ai
Parioli di Roma risulta si stiano vendendo appartamenti
a 3 milioni al metro quadro. Il mercato reale, quello
con cui noi ci confrontiamo tutti i giorni, dice che
le transazioni avvengono sulla base dei 7/8 milioni
per metro. Questo dovrebbe essere il prezzo minimo."
E se qualche suo collega barasse nell'indicarlo? "Commetterebbe
un grave errore perché il Ministero, chiedendo
il prezzo minimo ai professionisti delle compravendite,
deciderà che quello minimo è il più
alto. E solo promettendo un alto introito al Tesoro
l'immobiliarista otterrebbe il mandato a vendere,
così come solo dopo averlo venduto ne otterrà
un guadagno con annesso beneficio per le casse dello
Stato". E se non vendesse in tempi rapidi come
invece vuole il governo? "Le più organizzate
società di intermediazione immobiliare sanno
trovare l'acquirente anche dove non ci sia. Torno
all'esempio dei Parioli: il valore di 8 milioni al
metro deriva dal fatto che, in tutto il mondo, ci
sono persone disponibili a comprare, e in fretta,
appartamenti in quella zona pagando quella cifra.
Risultato: il Tesoro incasserebbe, svendopoli e i
suoi privilegiati scomparirebbero".
di
Nino Sunseri
